卷首提示
①本期内容是在阐明项目价值定义与作用的基础上，着重分析如何分析项目价值
②本期分享的方法仅适用于3000亩及其以下的房地产项目分析，特提请注意·
本期分享内容结构
什么是项目价值？
房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞争环境中，对项目开发思路的决定性影响
需要强调的是：
项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值
项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的
项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路 之间存在着互动关系，不同价值之间也存在着互动关系
为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例
为什么要进行价值分析?
价值分析的核心目的：
梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核心）
①项目价值分析是为后续研究界定范围；
②项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导
③项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题
④项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；
⑤项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野的体现。
如何进行项目价值分析?
步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资源体系
项目资源是项目开展的起点，项目资源体系的每个环节上都有可能产生相对于市场上其他项目的竞争优势，即价值
步骤二：属性界定－提炼核心属性的逻辑架构
在进入核心属性说明之前，我们先总结一般房地产项目的问题分类
注：问题界定本身比问题的解决过程重要，问题是变化的，而解决问题的套路是一定的
核心属性－项目规模：决定项目战略思考模式的核心因素
超过3000亩的项目，属于区域项目，需要考虑产业，区域配套的布局，一二级混合开发，已经不简单的是几个房地产项目的拼合
介于200-500亩之间的项目，情况比较复杂，介于大盘与小盘之间，视具体情况而定
核心属性－城市价值：深刻影响客户居住特征，规模体量，以及产品类型组合
城市功能的覆盖度，衡量指标：城市中心（区域心）商业区的的离，例如乘公交统所需的时间
以定性判断为主，要从两个角度判区成熟程度与区价值：区域的城市配套情（生活，商业配）区域的公共交通系完善程度（非简的道路通达）
核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目可能的盈利模式
资源秉赋的界定：
强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊
强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功运作的只有golf，滑雪场
核心属性：开发商背景－发展商的能力影响着其对项目盈利模式的需求以及能达到盈利模式
项目的其它属性：不会对项目的战略定位有根基上的影响，主要会对盈利模式和产品线结构产生局部的调整
重要参考属性－容积率，限高
容积率与财务成本的关系：实际项目举例－容积率r与价格p关系分析（合肥金大地取地策略研究）
中等规模高容积率项目案例综合分析1——随着容积率变高，物业类型逐渐混合，
中等规模高容积率项目案例综合分析2——3.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的项目容积率上限，中大规模项目向综合体发展
重要属性参考：业态规划
步骤三：初步判定－初步判定的内在逻辑
步骤三：初步判定－得到的并不是具体战略战术，而是战略战术的构架方向
步骤四：市场验证－市场验证的内在逻辑
步骤四：市场验证－基于初判的战略战术架构，确定市场研究内容，验证并形成项目具体的战略战术
陷入三大误区
1. 价值高估
2. 价值低估
3. 核心价值无法判定
价值高估
经验给我们的启示（1）
关注消费者的认知
例：南宁万正佳园／南京宝船项目／晋江金井项目，有山，有水，有历史，不一定是价值，消费者对其价值是否认同，是否愿意为其买单，是客观判定其价值的关键点之一。
价值低估
经验给我们的启示（２）
关注历史与未来。
例：后海片区/大连软件园/广州南沙项目如果有历史，一定要细化研究历史，这样更有指向性和价值，此外要关注它的未来发展方向，及未来属性。
价值低估
经验给我们的启示（3）
判定有高度，全国视野。
例：厦门当代绿波项目／三亚下洋田项目常言“站的高，看的远 ”，尤其是稀缺资源，放开视野。
山海资源：地块内有岛内唯一温泉资源
地块内水资源丰富：东面为度假村，南面看海，但沙滩处将规划为五星酒店（两年后启动）；西面为山体，项目依山而建；北面为空地，未来规划为安置房两块地块之间为厦门党校培训中心规划用地
价值低估
经验给我们的启示（4）
政策敏感性。
例：停批别墅用地政策，保持专业敏感度，正确认识价值的突显．
价值低估
经验给我们的启示（5）
重视价值，劣势要在战术上重视，战略上藐视。
例：西山美庐/阳光棕榈园
跳出现实，发挥价值，只有这样我们的工作才有价值，客户并非完全理性。
价值低估
经验给我们的启示（6）
注重动态变化，客户是有限理性的，需求是引导的。
例：厦门诚毅项目/长泰项目
项目是有一定开发周期的，动态观注各类变化趋势，物质条件的积累，导致生活方式的转变，连锁反应，导致住房需求的变化．
核心价值无法判定
经验给我们的启示（7）
核心价值是支持项目发展战略。
例：中海国际社区
价值点多，影响项目发展战略的价值是核心价值，而其它价值点是优术的必备条件．
经济技术指标：
有地面积：＞130万㎡
建筑覆盖率：＜40%
绿化率：＞35%
建筑面积：约119万㎡
住宅面积：约102万㎡
公建及配套面积：超过17万㎡
1.开发商资源对项目的影响
2.项目及区域位置的关注点
3.项目交通条件的关注点
4.项目周边环境的关注点
5.了解地质地貌状况的基本指标
6.了解项目规划的基本指标
本期《房地产项目价值分析》分享完毕
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