2020
房地产开发企业的商业运营模式决定了其对资金有巨大的需求，在房地产信贷调控政策日益严格的背景下，房地产开发企业往往通过控股股东转让股权的方式为项目开发进行融资，或者在项目开发力不从心时控股股东选择股权转让实现“套现离场”。农林产权交易相关等资讯，可以到网站了解，更多经验与您分享！
投资者通过受让股权取得房地产项目开发权，为了控制投资风险，往往对股权转让价款支付约定附加条件，主要有两类，一是可以增加预期收益的条件，比如要求目标公司股东调整增加开发项目的规划容积率，进而增加实际建筑面积；二是控制经营风险的条件，比如对股权转让前的目标公司债权债务进行安排，要求目标公司原股东承担办理土地使用权相关手续的义务，对项目开发涉及的拆迁安置事项进行约定等。
由于建设项目规划容积率是由行政主管部门最终确定的，是否能够实现双方约定的调整目标存在着较大的不确定性，由此，股权转让协议中关于容积率调增的条款，成为一种类似“对赌”性质的条款，其中隐含的商业风险，可能会使投资者落入“容积率条款陷阱”。
通过分析最高法院在《长春华起控股有限公司、中国吉林森林工业集团有限责任公司股权转让纠纷二审民事判决书》（（2019）最高法民终1458号）中的相关裁判规则，为律师在处理类似案件时提供解决问题的思路。
（一）裁判规则
1. 转让方关于容积率协调调整结果的承诺，使受让方相应形成合理期待；虽然建设项目规划容积率调整最终由政府主管部门决定，但转让方承诺将容积率调整至双方约定标准，其在订立合同时应当清楚其中的商业风险，在订立合同后理应努力协调达标，否则应当按合同约定承担违约责任。
2. 双方关于建设项目规划容积率的约定，不违反法律和行政法规的规定，转让方以容积率的调整是政府的具体行政行为为由主张该约定无效，没有事实和法律依据。
（二）实操指引
1. 关于建设项目规划容积率的约定的效力
在房地产企业股权转让中，股权转让方出于吸引投资的目的，通常会向股权受让方承诺调增容积率指标，从而可以建造更多的房产用于销售，以此增加目标公司的投资价值。但是，由于建设项目规划容积率调整的最终决定权在行政主管机关，一旦主管机关最终审批的结果未达到双方约定的目标，双方由此发生纠纷时，股权转让方通常会以该行为是具体行政行为为由主张约定的容积率调增条款无效。
最高法院在判例中明确，股权转让双方关于建设项目规划容积率的约定不违反法律和行政法规的规定，属于当事人各自基于对商业风险判断做出的意思自治行为，双方应当严守合同原则，不能以属于具体行政行为为由主张合同条款无效。
2. 关于是否应当按照实际出资额来重新确定股权份额
关于受让方未支付剩余股权，转让方主张应当依据双方的实际出资额来重新确定股权比例。在该案件中，转让方试图援引最高法院在两个判例中的裁判观点支持其主张。
最高法院在本案裁判中认为，最高人民法院（2015）民申字第2332号民事裁定、（2016）最高法民监15号民事裁定所涉案情与本案基本案情有重要区别，该两裁定中的裁判说理意见对本案裁判并无参考意义。本案当事人约定股权转让价款分期在不同约定条件成就后逐步支付，在第一部分款项支付后即转让全部股权。
① 最高人民法院（2015）民申字第2332号民事裁定所涉案情，是该案双方当事人未签订股权转让协议且股权转让价格不明，双方对受让人实际持股比例产生争议，故该案上述裁定认为“公司股东名册或工商登记不能成为确定股东权益的唯一根据，而应以股东实际出资额来确定”。
② 最高人民法院（2016）最高法民监15号民事裁定所涉案情，是该案双方当事人约定股权转让份额和价款，但没有约定分期支付股权转让价款，也没有约定转让股权与支付价款的先后，且受让方不能证明其已支付约定的全部转让价款，故该案上述裁定认为“在股权转让协议有效情况下，受让股东在支付股权转让价款后，才能受让股权并取得股东资格。”
（一）裁判规则
双方约定分期按约定条件逐步支付股权转让价款的，明确转让方协调容积率至双方约定的标准作为支付剩余股权转让价款的条件，约定条件尚未成就，且条件未成就不可归责于受让方，受让方有权拒绝支付剩余股权转让款。
（二）实操指引
1. 股权受让方关于股权价款支付条件的设计
由于房地产开发企业高负债的经营模式以及房地产价格波动存在的巨大风险，在控股股东与投资者签订股权转让协议时；投资者作为股权受让方，基于理性的商业判断，应当特别关注目标公司的资产和收益状况，比如目标公司名下不动产（土地使用权）的归属、建设项目规划容积率、目标公司的盈利、目标公司的负债、土地拆迁安置等。
为了合理控制投资风险，投资者应当在厘清上述风险点的基础上，将股权转让价款的支付设计为分期付款方式，同时将转让方应当完成的上述义务，作为每一期价款支付的条件，如果转让方未履行相应义务，则视为付款条件未成就，受让方有权拒绝支付剩余价款。同时，为了避免股权过户风险，可以约定在第一次支付转让价款时，转让方应当将全部股权过户或者质押给受让方。
2. 股权受让方应当明确将容积率调整达到约定标准作为支付剩余股权转让款的成就条件
实践中，双方争议主要表现在，股权转让合同中仅仅约定了转让方的协调办理义务，没有将该义务与股权转让价款的支付紧密关联。因此，在股权转让协议中，为了防止转让方轻易许诺无法完成容积率调整标准，股权受让方应当明确将容积率调整到约定标准，作为支付剩余股权转让款的成就条件，如果转让方未履行上述义务，除了应当承担违约责任外，受让方有权拒绝支付剩余的股权转让价款。
3. 根据容积率指标的不确定性约定合理的股权转让价格
在项目地段以及周边配套设施规划大致确定的情况下，房地产企业的开发收益主要取决于可以开发的实际建筑面积，其中容积率是重要影响权重。实践中，房地产企业股权价值采用土地使用权面积、楼面地价、容积率三者的乘积来计算，股权转让价格为上述价值乘以转让的股权比例。
因此，在确定股权转让价格时，应当充分考虑容积率指标调整的不确定性，在合同中约定不同的容积率指标下相应的股权转让价格以及分期支付条件，确保双方权利义务的平衡。
（一）裁判规则
在股权转让协议中，转让方承诺协调调整建设项目规划容积率达到相应标准，并自愿承担未达标的违约责任；转让方主张约定违约金过分高于造成损失的，如果没有充分证据证明给受让方造成的损失数额，可以按照转让方实际完成合同约定容积率的最低调整幅度的比例确定违约金数额。
（二）实操指引
1. 违约金确定的一般规则
建设项目规划容积率不达预期目标，势必对建设项目预期收益即受让方的投资分红造成不利影响，受让方会由此遭受预期收益损失。依照《合同法》第114条第2款（《民法典》第585条第2款）的规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于容积率未达到双方约定的标准，对于受让方的损失，转让方主张违约金过分高于损失的，应当对受让方的损失承担举证责任，也可以申请法院委托评估机构鉴定在建设项目规划容积率调整至双方约定标准后的受让方的预期收益，以此为基础在不超过损失数额30%的范围内确定违约金数额。
2. 违约金确定的特殊规则
如果双方均没有充分证据证明给受让方造成的损失数额，也未提供足够材料申请法院委托评估鉴定，则可以以转让方实际完成合同约定容积率的最低调增幅度来计算违约金数额。比如，合同约定违约金数额为2亿元，转让方负有将容积率从由1.06最低调整至2.0义务，主管机关最终确定的容积率为1.582，则转让方实际完成约定容积率的最低调增幅度为=（1.582-1.06）/（2.0-1.06）=55.53%，以此实际完成率为基础结合合同约定的2亿元违约金，最终认定违约金为1亿元左右。
（一）裁判规则
双方约定的容积率未达标，即使目标公司开发的房产价格上涨，受让方的预期收益同样会因容积率达不到约定标准而相应减少。按照股权转让协议的约定，双方将建设项目规划容积率作为投资的定量因素，受让方无意在容积率方面承担投资风险，房地产价格涨跌的利益或者风险，可能在一定程度上由其享有或者自担，但双方约定的违约金系专门针对建设项目规划容积率的调整，并没有与房地产价格涨跌等因素相关联。
（二）实操指引
实践中，由于股权受让方通常以股权受让的方式实际取得目标公司的开发权，在开发的房地产价格上涨时，转让方往往认为受让方没有形成预期损失，进而否定其因容积率未达标而承担的违约金。建设项目规划容积率不达预期目标，受让方会由此遭受预期收益损失。受让方取得约定股权的收益是从目标公司经营利润中取得分红，并非按照持股比例取得目标公司开发的房产。
在目标公司一定的经营成本约束下其预期收益取决于目标公司的经营利润，容积率是影响经营利润的重要因素，如果容积率达到双约定的标准，在房地产价格上涨时，目标公司会形成更多的经营利润。转让方拟通过举证证明涉案项目所在地房地产价格大幅升值，进而主张股权受让方由此获得超额利润而没有损失，没有事实依据，且与双方约定建设项目规划容积率相关事项的本旨不符。
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